Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры часто превращается не в формальность, а в полноценную проверку качества объекта. Одна из самых частых причин споров с застройщиком — некачественный ремонт. Дефекты черновой или чистовой отделки, нарушения геометрии помещений, проблемы с окнами, дверями, коммуникациями и вентиляцией лучше выявить до подписания акта. Желание быстрее заехать понятно, особенно после долгого ожидания, но пропущенные недостатки могут привести к серьезным расходам уже после заселения.

Мы оказываем профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождаем дольщиков на осмотре, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и помогаем урегулировать спор в досудебном или судебном порядке. Ниже — подробный чек-лист: что взять на приемку, какие элементы проверить, куда вносить замечания и когда стоит привлекать эксперта.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует внимательности: проверять придется не только видимые поверхности, но и коммуникации, геометрию, работу окон, дверей и электрики. Заранее подготовьте базовый набор инструментов:

• блокнот и карандаш — пригодятся для фиксации замечаний, расчетов и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — нужны для фото- и видеофиксации дефектов, чтобы сразу собрать доказательства;
• фонарик — поможет осмотреть темные углы, ниши, зоны под подоконниками и участки возле коммуникаций;
• строительный уровень — используется для проверки ровности стен, пола и отдельных конструкций;
• отвес — показывает, насколько вертикально выполнены стены и перегородки;
• рулетка — позволяет измерить помещения и сопоставить фактическую площадь с данными договора;
• недорогой электроприбор — нужен для безопасной проверки розеток; для точных измерений можно взять вольтметр.

Каждый выявленный дефект лучше сразу записать, сфотографировать и перенести в смотровой лист или дефектный акт. Если недостатки указаны до подписания акта приема-передачи, застройщику сложнее спорить с обязанностью их устранить. Если устранить нарушение невозможно, например площадь меньше заявленной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры с черновой отделкой часто пытаются передать дольщику «как есть»: представитель застройщика убеждает, что мелкие недочеты допустимы, а серьезные замечания якобы не влияют на приемку. На практике именно на этом этапе важно знать условия ДДУ, проектную документацию и строительные требования.

В первую очередь проверьте:

• нет ли заметных трещин, щелей, перекосов, смещения блоков и грубых неровностей;
• соответствует ли фактическая площадь данным ДДУ и технической документации;
• выдержана ли геометрия стен, углов, пола и потолка;
• совпадает ли планировка с согласованным планом, нет ли самовольных изменений без допсоглашения;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, фурнитура и стеклопакеты;
• изолированы ли провода и подведены ли коммуникации в соответствии с проектом.

Трубы должны быть надежно закреплены, без провисаний и люфта. На приборах учета должны стоять пломбы, а их показания лучше сфотографировать в день осмотра, особенно если квартиру пока принимать не планируете.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка, подтеков и стойкого запаха влаги. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если он притягивается к решетке, тяга есть; если нет — замечание следует внести в акт.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика не всегда означает полностью готовый чистовой ремонт. Смотрите не на рекламные формулировки, а на перечень работ, материалов и оборудования, указанный в договоре, приложениях и проектной документации.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь и соответствие планировке;
• качество пола, потолка, стен и финишных покрытий;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• перегородки, межкомнатные двери и окна, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, светильники, электропроводку и щиток;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и другое установленное оборудование.

Если застройщик обещал дополнительные подключения — интернет, ТВ-кабель, домофон, оборудование или иные работы — проверьте их наличие. Все отсутствующие элементы, предусмотренные договором, нужно указать в перечне замечаний.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не осмотрели квартиру и не внесли все существенные замечания. Чек-лист ниже поможет пройтись по ключевым зонам и не упустить дефекты, которые потом сложно доказать.

Площадь квартиры

Лучше назначать приемку на дневное время при хорошем естественном освещении: так заметнее трещины, неровности, пятна, перекосы и дефекты отделки. Если осмотр проходит вечером, обязательно используйте фонарик.

Измерьте каждое помещение: длину и ширину стен, ниши, выступы, лоджии и балконы, если они входят в расчет. Помещения сложной формы разбейте на простые фигуры и сложите площади. Если фактические значения меньше заявленных, можно требовать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество монтажа, работу замков, ручек, уплотнителей и петель. Дверь не должна самопроизвольно закрываться или открываться, скрипеть, задевать коробку или иметь перекос. Стяжка возле входа не должна крошиться.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, расслоений и перепадов сверх допустимых значений. Если квартира с отделкой, дополнительно проверьте покрытие: нет ли вздутий, сколов, щелей, следов сырости, нарушений технологии укладки или замены материалов.

Потолок

В панельных и кирпичных домах на потолке могут быть видны стыки плит, но они должны быть заделаны без опасных дефектов. Обязательно измерьте высоту потолков и сравните ее с договором и проектом: существенное отклонение может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и углы. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость будущей отделки, поэтому дефекты геометрии лучше фиксировать сразу. Также учитывайте назначение помещений: материалы и технология отделки в санузлах, жилых комнатах и кухне могут отличаться.

Отклонения по вертикали и плоскости нужно оценивать по действующим строительным требованиям и условиям договора; спорные измерения лучше поручить специалисту.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, подоконники, откосы и монтажные швы. Окна должны открываться и закрываться без усилий, не продуваться, не иметь трещин, сколов, конденсата внутри стеклопакета и следов некачественной установки.

Электропроводка

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком: при проблемах в сети техника может выйти из строя. Используйте недорогой прибор, тестер или вольтметр, а при сомнениях привлеките специалиста.

ЮЦ ООО "ПРАВОВЕД05.РУ"

Проверьте все точки, а не одну-две выборочно: розетки, выключатели, выводы под светильники, электрощиток, звонок, домофон и другие элементы, предусмотренные договором. Если застройщик обязан установить цоколи, автоматы или конкретное оборудование, их отсутствие нужно фиксировать в акте.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. Возле стояков, счетчиков и труб не должно быть подтеков, сырости и повреждений стяжки. Запорные краны должны открываться с усилием, но без заклинивания. В санузлах проверьте наличие необходимых выводов и соединений для подключения сантехники.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и не иметь повреждений. Трубы не должны провисать, протекать или шататься. Если договор предусматривает терморегуляторы или иные элементы системы отопления, они должны быть на месте к моменту приемки.

Вентиляция

Плохая вентиляция приводит к сырости, запахам и плесени, поэтому ее нужно проверить сразу. При отсутствии тяги или нестабильной работе внесите замечание в дефектный акт и потребуйте устранения нарушения.

Насекомые и следы заражения

В новой квартире не должно быть насекомых, личинок, следов грызунов или продуктов их жизнедеятельности. Если такие признаки обнаружены, можно требовать санитарной обработки и фиксации проблемы в документах. Иногда для подтверждения нужна помощь эксперта.

Куда вносить замечания при приемке

Все дефекты указывают в дефектном акте, смотровом листе или ведомости замечаний. Документ должен содержать дату, описание недостатков, подпись дольщика и представителя застройщика. Если представитель отказывается подписывать акт, это тоже нужно фиксировать.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание «потом все исправим». После подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний. Срок устранения дефектов зависит от характера нарушений, но требование должно быть оформлено письменно.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает другое решение: дополнительные площади, кладовую, скидку на услуги или иные варианты. Принимать такое предложение или продолжать требовать компенсацию — выбор дольщика, который лучше делать после оценки документов.

Качество подъезда и общего имущества

Подъезд, лифты, подвал, чердак и инженерные помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать нарушения в этих зонах и предъявлять требования к застройщику самостоятельно или вместе с другими собственниками.

Чаще всего в местах общего пользования выявляют трещины, протечки, проблемы с лифтами, перекошенные двери, плохую отделку, неисправное освещение и следы сырости. Такие недостатки также должны устраняться застройщиком в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

На практике значительная часть дефектов остается незамеченной при самостоятельном осмотре. Последствия проявляются позже: дополнительные расходы на ремонт, выравнивание стен, замену элементов отделки, исправление электрики, вентиляции или коммуникаций.

ООО "ПРАВОВЕД05.РУ" оказывает помощь при приемке квартир в Казани: эксперты и юристы проверяют помещения, фиксируют недостатки, помогают составить дефектный акт и не позволяют навязать подписание документов без замечаний. Вы можете оформить доверенность и не присутствовать лично либо прийти на осмотр вместе со специалистом. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить сопровождение приемки и защиту ваших прав.